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首开祭起降价大旗大规模降价招来猜测

发布时间:2019-07-31 10:18:35

“3·14”新政出台后,经历了两个月的观望期,许多开发商已经按捺不住,旗下项目开始出现实质性降价。继恒大、万科、绿地等大型房企在全国掀起降价潮之后,京派开发商大佬首开集团在京项目也出现了多种促销策略,开启了在京开发企业降价的大幕。

但是为什么第一个祭起“降价大旗”的京派房企是首开呢?

首开祭起“降价大旗”

于无声处听惊雷,这次首开这一声“雷”,够响。

上周末结束的北京夏季房展上,外埠项目唱起了主角,在少有的几个北京项目中,首开集团则率旗下的众多项目集体亮相。据了解,首开集团目前北京在售及预售共有首开国风上观、首开智慧社、首开常青藤、北京苏活、璞、首开石榴派、首开东都汇7个项目,这些项目有的已经开盘,有的即将入市,但值得注意的是,几乎所有的项目都存在不同程度的折扣降价现象。

“首开石榴派起价14500元/平方米。”这是记者前不久收到的一条短信。而4月底记者去项目现场踩盘时,销售人员告诉记者项目起价20000元/平方米。在展会现场,销售人员告诉记者,项目均价已从20000元/平方米下调至18000元/平方米起

首开祭起降价大旗大规模降价招来猜测

,同时可参加2万抵4万的优惠。

随后记者走访了首开智慧社售楼处,销售人员告诉记者现在项目商住部分均价达到每平方米13000元,一次性付款九二折,按揭九七折优惠,现在认购还有九九折,算下来只要买房,至少就有500元/平方米的降幅。而项目住宅售价也在原先21000元/平方米的基础上有1000元/平方米的下调。

而在位于朝阳北路常营首开东都汇的售楼处,销售人员告诉记者,现在均价19800元/平方米,一次性付款九三折,按揭九四折,买一层送一层,而常营周边的二手房均价已经达到19000元/平方米。

此外,首开旗下的豪宅项目璞,在4月初时预计均价在50000元/平方米,而记者致电售楼处得到的消息是,销售均价已经调整为45000元/平方米。另一个位于朝阳东坝的项目首开常青藤,推出部分房源直降2000元/平方米。后来记者从售楼处得知,这次特价是和某网站联合作的

一次活动。

大规模降价引来多方猜测

先是恒大、接着万科、前不久是绿地。可以显见之前宣布大规模降价的,都是全国性房企,而作为国内房地产市场的桥头堡,北京本土开发商的行动却显得遮遮掩掩。而首开终于打破了这个僵局。

但为什么是首开?而不是金隅?不是城建?

猜测一

现金流锐减

或是主因

有一位曾经在首开任职的业内人士猜测,作为本土开发企业的首开,北京的楼市动荡势必对其产生巨大的影响。

从首开股份一季度财务报告显示,截至今年3月底,首开股份的负债率为72.45%,从数字上看这个负债比率并不算高,但值得注意的是,其一季度末公司的现金流的增长率为-707%,从现金流量看,只有去年4季度的1/3。

另据了解,年初时首开原计划在2010年实现新开工223万平方米,竣工115万平方米,销售面积95万平方米。其中,北京地区重点项目计划竣工面积92.77万平方米,计划销售签约面积67.6万平方米。但从目前的市场情况看,首开想完成该计划压力极大,不得不采取更灵活的销售策略。

“更多的还是市场因素,毕竟企业的最终目的,就是盈利。”21世纪不动产市场分析师林蕾也持同样观点,他认为首开集团多个项目低价入市,究其原因主要有两个,首先是巨大的销售压力。首开集团目前在京销售项目达7个,这在当前低迷的楼市大背景下,其销售压力是相当大的,如果全线仍然坚持原计划的销售价格,资金回流难度较大。而此次将旗下体量较小的3个商住项目低价入市,可以有效地撬动项目周边观望的购房者,快速回笼资金支持其他纯住宅项目运作。

其次是商住项目政策的不明朗。自北京市住建委5月份出台文件禁止酒店立项的项目分拆为住宅向个人销售后,关于商改住即将叫停的消息一直不断。而对于房产税的预期更让商住项目未来的发展变得不明朗。很多开发商加快了手上商改住项目推盘的速度,并推出各种促销手段,趁还没有新的政策加以限制之前将商改住项目售出。此次首开项目的低价入市有可能也是基于这样的考虑,尽早转移风险。

“其中首开的好几个项目都应该在今年早些时候入市,但是由于新政而推迟了。他们也及时作出了价格方面的调整,据了解已经开盘的几个项目销售情况还不错。”林蕾说。

猜测二

快速出货

布局二三线城市

“5月份的时候,首开刚在房山拿了块地,而且在最近两年首开已经开始布局二三线城市。现在市场冷淡,正是大规模扩张的好机会。”另有业内人士认为,首开此次大举低价推盘,很有可能是在回笼资金,为下一步扩张做准备。

据悉,自2008年以来,首开已经进入了天津、烟台、苏州、武汉、太原等九个城市。而就在前不久,首开以15.74亿的价格竞得贵阳市龙洞堡三地块,成为贵阳土地市场新地王。自此,首开已经在全国范围内开辟了10个城市,其布局二三线城市的意图已十分明显。

“公司业务主要集中在北京地区,部分楼盘的销售确实受到了政策影响。”就在前不久,首开股份董事长秘书王怡公开表示,面对动荡楼市,公司也在调整经营策略,加大产品的周转速度,有效控制财务风险。同时,也将积极拓展外埠业务,积极在二三线城市开辟新的市场。

猜测三

“国字头”

背景响应号召

“今年的房地产政策调控,使得‘降房价’成了一项政治任务。首开带头降价,背后是否也蕴含着些许政治色彩?”有业内人士认为,目前北京的房价下跌,有很大的原因是“被下跌”。例如前不久任志强就放言:“北京房价下降,是因为市住建委不给高价楼盘发放预售证。”

但也有人持不同看法,“降价是否能带来效果,还要分不同的项目。虽然降价不一定能带来效果,但早降不如晚降。”东亚新华地产新闻发言人韩磊也持同样的观点。首开的石榴派、智慧社、东都汇等项目有其特殊性。售价在20000元/平方米以下,位置也不错,所以降价会带来不错的效果。“但是价格高于30000元/平方米的,或者是前期价格已经高开的,这部分项目降价就比较困难,效果也不会太好。”他认为,首开降价纯属市场行为。

降价之后成交火爆

上周日,记者走访了首开集团旗下的多个项目销售现场。记者发现,首开低价入市的几个项目销售十分火爆。

在首开智慧社的销售中心,记者看到了久违的热闹场景。整个销售大厅里有二十多组看房客户。记者在销控表上看到,商住楼的销售率已经约有70%。但反观同样在售的住宅楼,则少人问津。同样的,首开东都汇周末看房人虽然不多,但网上公示信息显示,项目6月4日开盘以来,签约量已经过半。

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